Le bon moment pour acheter une propriété aux États-Unis

Avis aux Canadiens qui désirent acheter un pied-à-terre pour leurs escapades dans le sud: des experts en immobilier soutiennent que le temps est tout à fait indiqué, maintenant que le dollar canadien est fort et que la valeur des maisons américaines est en baisse, pour acquérir une propriété.

Même que plusieurs baby-boomers retraités, ou en voie de le devenir, ont déjà fait le grand saut, malgré le fait qu’ils craignent de voir la valeur de leur maison chuter davantage si jamais l’économie américaine entrait dans une récession profonde.

Des statistiques de la National Association of Realtors aux États-Unis indiquent que 11 pour cent de tous les étrangers qui ont acheté une maison en sol américain l’année dernière étaient des Canadiens.

En Floride, l’État dans lequel le taux de propriétaires étrangers est le plus élevé, les Canadiens constituent neuf pour cent des tous les acheteurs en 2007, comparativement à 7,1 pour cent en 2005.
Connie Allen, propriétaire de Alternative Realty Corp., une entreprise basée à Burlington, en Ontario, qui se spécialise dans la vente de propriétés dans l’«État du soleil», précise toutefois que le nombre de demandes de renseignements à propos d’une propriété dépasse celui de ventes.

Tannis Dawson, du Groupe Investors à Winnipeg, souligne que la monnaie canadienne représente l’un des principaux facteurs qui incitent les Canadiens à acheter une propriété dans le sud.

Le huard est à parité ou presque avec le dollar américain depuis un certain temps. Et ceux qui ont les moyens d’acquérir une maison en payant comptant sont en meilleure position, parce qu’ils peuvent connaître exactement le taux de change pour la transaction, explique Tannis Dawson.

De plus, plusieurs Canadiens ont compris «qu’il y a une limite à notre marché immobilier pour les secondes propriétés», a-t-elle ajouté.

La valeur des propriétés dans plusieurs endroits de villégiature, tels que Muskoka, en Ontario, Canmore, en Alberta, ou dans les montagnes près de Gatineau, a beaucoup augmenté depuis les deux dernières années.

Pour une même superficie en pieds carrés, il est maintenant plus onéreux d’acheter au Canada qu’aux États-Unis, a fait valoir Tannis Dawson.

Selon elle, une propriété à Canmore coûtait environ 400 000 $ il y a quelques années. Aujourd’hui, cette même propriété vaut 600 000 $.

Aux États-Unis, par comparaison, en 2002, une maison coûtait environ 325 000 $ US, ou quelque 519 000 $. En 2008, une maison valant 325 000 $ US se vend à environ 325 500 $.

Les reventes de maisons aux ÉU augmentent de 3,1 % en juillet à 5 millions

(CEP News) - Les reventes de maisons sont montées de plus qu’attendu à 5 millions d’unités en juillet, un gain de 3,1 % au cours du mois, suivant les données révisées pour juin de 4,85 millions. Avec ce gain, l’indice a rebondi a sont plus haut niveau en cinq mois, malgré que l’étendue au cours des 11 derniers mois demeure relativement étroite, selon la National Association of Realtors (NAR).

Les économistes s’attendaient à des données pour juin à seulement 4,91 millions.

Les inventaires totaux de maisons ont atteint un haut record de 11,2 mois pour juillet, en hausse de stocks pour 11 mois en juin.

Lawrence Yun, économiste en chef pour la NAR, dit que les prix des maisons dans certaines régions ont peut-être atteint le fond du baril. « Les ventes se sont rattrapées de manière significative dans plusieurs marchés de Floride et de Californie. Les prix des habitations ont généralement suivi les tendances de ventes après quelques mois de pause », dit-il.

« Tout de même, les inventaires demeurent hauts dans plusieurs parties du pays et auront besoin de temps pour pleinement absorber. Nous nous attendons à des conditions plus équilibrées en 2009 et un retour éventuel aux patterns normaux d’appréciation à long terme. »

Depuis juillet 2007, les reventes de maisons se sont déclinées de 13,2 %.

Les ventes d’unités unifamiliales ont augmenté de 3,1 % à 4,39 millions, en baisse du 4,26 millions du mois précédent.

La médiane nationale pour les prix de reventes est tombée à 212 400 $ en juillet, en baisse des données de juin de 215 100 $ et marquant une chute de 7,1 % au rythme annuel.

Selon Freddie Mac, le taux moyen national pour une hypothèque fixe de 30 ans est monté à 6,43 % en juillet de 6,32 % en juin; le taux était de 6,70 % en juillet 2007.

Sur une base régionale, les reventes de maisons sont montées dans trois des quatre régions. Les ventes dans l’Ouest ont sauté de 9,7 % en juillet, tandis que les ventes dans le Nord-Est sont montées de 5,9 % au rythme annuel à 900 000 et les ventes au Midwest ont augmenté de 0,9 % au rythme annuel à 1,12 million. Dans le Sud, les reventes de maison ont glissé de 0,5 % au rythme annuel, à 1,85 millions.

Richard Gaylord, président de la NAR, dit que le forfait récent de stimuli sur l’habitation va peut-être « propulsé une tendance de vente soutenue au cours des prochains mois. »

Les reventes de maisons, qui incluent les habitations unifamiliales, les maisons en rangée, les condos et les co-ops, sont basées sur les clôtures de transaction. Ceci diffère des données du Census Bureau des ÉU sur les ventes de nouvelles maisons unifamiliales, qui se basent sur les contrats ou les acceptations de dépôt.

Par Patrick McGee, pmcgee@economicnews.ca, édité par Nancy Girgis, ngirgis@economicnews.ca, traduit par Dominique Blain

Allan Meltzer : “La crise immobilière est moins grave que la perte de richesse causée par la hausse du pétrole”

Allan Meltzer est professeur à la faculté américaine de Carnegie Mellon.

Après un an de crise, que doit-on attendre de la suite des événements ?

La meilleure chose qui soit arrivée est que les prix de l’immobilier ont chuté. Il n’y aura pas de sortie de crise avant que nous sachions le prix réel des maisons. Sans davantage de certitudes sur ce front, on ne peut pas savoir quelle est la valeur des crédits immobiliers en portefeuille. Cependant, la baisse des prix des maisons n’est pas terminée, et aujourd’hui, personne ne sait de combien ils doivent encore baisser.
Pensez-vous que le plan de sauvetage qui vient d’être voté va permettre une sortie de crise ?

Il aura très peu d’impact. Beaucoup des emprunts que les autorités veulent sauver font partie de “packages” associant différents types de prêts. Tout cela est très complexe à débrouiller. Surtout, sans pression du gouvernement, peu de banques vont vouloir s’engager pour sauver ces prêts en difficultés. En fait, le risque d’intervention du gouvernement, en la matière, est de ralentir le processus d’ajustement des prix dont nous avons besoin.

N’y a-t-il pas un danger macro-économique et social à laisser les prix de l’immobilier s’ajuster sans rien faire ?

Les gens qui ont les plus gros problèmes économiques sont ceux qui, de toutes façons, n’ont pas de capital dans leurs biens immobiliers et pas de capacité d’emprunt à protéger. Ils vont louer à nouveau leur maison. Ils ne perdront rien parce qu’ils n’ont presque rien investi.

Qu’est-ce qui peut déclencher le retour de la confiance ?

Quand les prix de l’immobilier auront atteint un point bas. Peut-être à la fin de l’année, mais ce n’est qu’une supposition, on ne peut pas savoir.

L’économie américaine est-elle menacée d’une récession ?

Son plus grand problème n’est pas qu’elle est en récession, c’est qu’il est en train de s’opérer une perte de richesse en défaveur des Etats-Unis, au profit des pays producteurs de pétrole. Après une récession, on revient aux niveaux de production la précédant. Là, ce ne sera pas le cas. Nous allons être grevés d’une partie de nos richesses en permanence. C’est ce à quoi on s’ajuste. Cela requiert que les salaires réels baissent, que les profits réels baissent, et c’est ce qui se passe. Je crois en effet que le plus gros danger qui pèse sur l’économie américaine - et sûrement l’économie européenne, d’ailleurs - est la flambée du prix du pétrole et des matières premières. Les gens ont moins d’argent à dépenser.

La flambée du pétrole est plus grave que la crise immobilière ?

Oui. Car elle affecte tout le monde. Le problème de l’immobilier est localisé dans six régions américaines - Californie, Floride, etc. Le reste du pays - Washington, New York, etc. - ne connaît pas de déclin important des prix. La crise immobilière affecte Wall Street, qui a été assez idiote pour acheter ces “mortgages”. Du coup, Wall Street n’a de cesse de se plaindre de ce que la situation est terrible… Mais ce qu’ils oublient de dire est que c’est terrible pour eux, pas pour le reste d’entre nous.

Le ralentissement sera-t-il brutal ?

On nous disait, à Wall Street, qu’on était au bord d’une nouvelle Grande dépression. C’est totalement faux. Le taux de chômage était de 25% à cette époque, il est aujourd’hui de 5,5%, il y a un filet de sécurité bien plus important. En plus, la Grande dépression a été causée par l’erreur de la Fed d’autoriser une baisse de la masse monétaire de 25%. Cela n’arriverait plus aujourd’hui. En fait, c’est Wall Street qui est en phase de dépression. L’économie, quant à elle, avance dans la bonne direction.

Les autorités américaines ont-elles été trop indulgentes avec le secteur financier ?

Oui. Le système ne peut pas fonctionner si les banques ramassent les gains, et les contribuables les pertes. On a été trop indulgent avec Fannie Mae et Freddie Mac, ainsi qu’avec les banques d’affaires, qui ont été autorisées à se refinancer directement auprès de la Fed. Lorsque les banques ne peuvent plus lever d’argent, les autorités doivent, si besoin est, forcer les actionnaires à reconnaître qu’ils ont tout perdu et gérer le transfert des actifs des banques ailleurs pour que leurs activités se poursuivent et qu’il n’y ait pas de risque systémique.

États-Unis : l’immobilier s’effondre de 16%

L’indice Case-Shiller sur les prix des logements aux États-Unis révèle une baisse de 15,8% entre mai 2007 et mai 2008.

Les prix ont chuté d’encore 1% au mois de mai portant l’indice à un niveau de 15,8% inférieur à celui de l’année passée dans les vingt principales villes des États-Unis.

L’indice Case-Schiller, compilé par Standard & Poors, indique aussi que des baisses de prix de plus de 20% ont été enregistrées dans sept des vingt grandes villes.

Les baisses les plus marquées ont touché l’immobilier en Californie et en Floride. Des villes telles que New York, Chicago ou Boston ont connu des baisses inférieures à 10%.

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Acheter en Floride est assurément une bonne affaire

La crise des hypothèques à risque et les taxes élevées forcent plusieurs propriétaires de Floride à vendre et les acheteurs canadiens peuvent faire de très bonnes affaires avec la force combinée du huard et la faiblesse du billet vert.

Selon l’agent immobilier Norm Lebel d’Hollywood en Floride, les maisons à vendre sont très nombreuses et les prix en baisse. «Plusieurs propriétaires doivent vendre et les prix ont grandement baissés. Il y a 15 mois, j’ai vendu une maison 232 000$, je viens d’en vendre une presque pareille pour 138 000$», affirme M. Lebel.

Le marché floridien est actuellement en mutation. Alors que la valeur des maisons a pratiquement quadruplée depuis 10 ans et les taxes doublées en quatre ans, la tendance est maintenant à la baisse estime Norm Lebel. Les taxes sont en baisse et le prix des maisons aussi, mais le meilleur est à venir croit M. Lebel qui affirme que le marché n’a pas encore atteint son creux.

La Floride, Eldorado des snowbirds québécois

Des condos de 200 000$, maintenant à 140 000$
Avec un dollar canadien fort et un marché immobilier en crise, la Floride redevient l’Eldorado pour les snowbirds québécois intéressés à acheter des condos à rabais, a constaté Le Journal de Montréal lors d’un reportage réalisé sous les palmiers.

« C’est un bon moment pour acheter », affirme Norm Lebel, agent Remax dans le secteur Hallendale-Hollywood.

Il fait valoir que le prix des condos a chuté de 30 % en moins de deux ans dans le sud de la Floride, en raison de la crise des prêts à risque et de l’éclatement de la bulle immobilière.

Au cours de la même période, le dollar canadien s’est apprécié de 30 %, pour atteindre la parité avec le dollar américain.

« Ce sont deux éléments qui favorisent les acheteurs québécois en Floride », souligne-t-il.

Janique Allard, qui fait de l’immobilier avec son mari, Norm Lebel, passe plus de temps au téléphone « avec des clients potentiels québécois » depuis que le dollar canadien vole à la même altitude que le billet vert américain.

« Certains se disent prêts à venir en Floride pour faire une offre d’achat », dit-elle.

Ce n’est pas un hasard si le marché floridien est favorable aux acheteurs, constate l’agent immobilier.

« Pour 20 condos à vendre, il n’y a qu’un seul acheteur . Ceux qui veulent vendre leur condo n’ont d’autre choix que de baisser leur prix », explique-t-elle.

Peu d’acheteurs

Pauline Grenier-Carrier, agent immobilier chez Coldwell Banker, dit travailler très fort, entre autres dans les secteurs de Sunny Isle et Hollywood. « Il y a beaucoup d’inventaires, mais peu d’acheteurs », dit-elle.

Le ralentissement du marché a eu un impact sur ses ventes. Elle a une cinquantaine de condos invendus. « Ceux qui vendent sont ceux qui acceptent de baisser leur prix », concède-t-elle.

Ventes de condos en chute libre

Les ventes de condos sont d’ailleurs en chute libre. Depuis le début de l’année, dans les comtés de Broward, Dade et West Palm Beach, il s’est vendu 46 306 condos, contre 80 328 pour toute l’année 2006.

Les prix ont suivi une courbe similaire. Un condo qui avait une valeur marchande de 200 000 $, il y a deux ans à peine, se revend maintenant sous les 140 000 $.

Les vendeurs sont, pour un fort pourcentage, des Américains vieillissants qui supportent de plus en plus difficilement le fardeau des taxes et des assurances.

Il y a aussi des snowbirds québécois parmi les vendeurs qui veulent passer leur hiver dans des condos qu’ils vont louer cinq ou six mois par année. Dennis Lussier, agent immobilier qui vend dans West Palm Beach et Boca Raton, constate que des condos, il y en a sans doute plus d’un millier à vendre dans son secteur.

« Je ne m’attends pas à un retour à l’équilibre avant de 12 à 24 mois », analyse-t-il.

Pour lui, comme pour d’autres, le creux de la vague ne serait pas atteint et les prix des condos pourraient encore baisser.

Yvon Laprade
Le Journal de Montréal

L’euro fort part à l’assaut de l’immobilier américain

L’euro, monnaie désormais plus forte que le dollar, permet aux spéculateurs du Vieux Continent d’investir dans le secteur immobilier américain, qui reste en berne depuis la crise des subprimes. (Reportage : E. Saint-Martin)

L’euro fort ne fait pas que des malheureux. De plus en plus d’Européens profitent de la baisse du dollar, et de la chute des prix de l’immobilier, pour investir aux Etats-Unis.

Au niveau national, les ventes de logements aux étrangers ont représenté 3 % des transactions l’an dernier, mais dans certains marchés comme New York ou Miami, c’est beaucoup plus.

Certains professionnels estiment même que les acheteurs étrangers sauvent l’immobilier américain d’une récession encore plus sévère.

Les touristes européens déferlent sur la Floride et dépensent sans compter

MIAMI (AFP) — Frappée par la crise immobilière, la morosité économique et les ouragans à répétition, la Floride connaît aujourd’hui une “maladie” bienvenue: la fièvre acheteuse des touristes européens qui déferlent sur ses plages et dépensent, dépensent, dépensent.

Les poches pleines d’euros forts, de plus en plus d’Européens choisissent de passer leurs vacances dans cet Etat ensoleillé du sud-est.

Que ce soit pour déguster des mojitos au sélect South Beach club, nager avec les dauphins dans les Keys ou faire du lèche-vitrine, les touristes du Vieux continent consomment frénétiquement.

“Les gens arrivent ici sans aucun bagage et ils n’achètent pas seulement des vêtements mais les valises pour les rapporter chez eux! Cela vous donne une idée des bonnes affaires à réaliser”, se réjouit Bud Nocera, président de Visit Florida, l’agence de promotion touristique de l’Etat.

Selon Visit Florida, 931.000 touristes étrangers se sont rendus en Floride au premier trimestre, dont la plupart venus d’Europe, soit 2% de plus que l’an dernier à la même période. Cela ne représente pas une augmentation énorme mais quand on sait que le tourisme représente la première ressource de l’Etat, c’est important.

En 2007, certains comtés avaient enregistré un bond de près de 6% de touristes étrangers, accompagné d’une augmentation, également, du nombre de touristes américains.

Les touristes allemands, français ou autres profitent du taux de change pour tout acheter, des “jeans” aux jets, s’exclame M. Nocera.

“Cette année, nous dépensons, nous ne comptons pas,” plaisante Lars Binckebanck, un Allemand qui vient aux Etats-Unis tous les ans avec sa famille. Cet été, il a loué un camping-car et s’est donné pour mission de visiter au moins la moitié des dix meilleures plages de Floride.

“Nous sommes allés à Disney World, nous avons acheté des souvenirs, nous avons acheté un appareil-photo,” raconte M. Binckebanck en faisant admirer l’appareil qui, assure-t-il, aurait coûté deux fois plus cher en Allemagne.

Alors que les Américains pestent contre l’envolée des prix de l’essence, le touriste allemand trouve même ces derniers raisonnables comparés à l’Europe.

De petits hôtels des Everglades restent ouverts plus longtemps que d’habitude pour accueillir les Européens amateurs de kayak ou d’oiseaux. Et à Miami Scooter, dans la station branchée de South Beach, Donald ‘Top’ Thomas admet ne même pas avoir besoin de faire de la publicité. Français et Italiens font rouler son affaire.

Les tours opérateurs se frottent aussi les mains. Ainsi, Shop America Alliance, offre des “lots” combinant “shopping” dans les centres commerciaux et visites culturelles. Le touriste peut entamer la journée dans un musée et la finir chez Nike ou Banana Republic. D’autres proposent “shopping” et spa.

“Les Français, ce sont les +fashionistas+”, confie la présidente de Shop America Rosemary McCormick.

Mme McCormick souligne que l’afflux des Européens s’est intensifié il y a 18 mois, quand le cours du dollar a commencé à dégringoler.

Ces dollars dépensés par les touristes européens ont été un vrai baume pour la Floride, l’un des Etats les plus touchés par la crise immobilière.

D’ailleurs, les Européens profitent aussi de la chute des prix de l’immobilier et sont de plus en plus nombreux à acheter maisons et appartements en Floride.

“Il y a de très bonnes affaires à réaliser,” assure Bud Nocera. “Et cela devrait continuer.”

Immobilier: Trump profite de la Floride

C’est encore possible de faire de bonnes affaires avec l’immobilier en Floride.

Donald Trump vient de vendre sa résidence de Palm Beach pour 100 M$.

Il avait payé 41 M$ pour l’acquérir il y a quatre ans.

Compte tenu du contexte actuel et de l’état des marchés boursiers, Donald Trump vient de réaliser un coup qui mérite d’être souligner.

Les impôts fonciers s’élèveraient à 16 M$ par année pour cette maison comprenant (seulement) six chambres à coucher.

Ah oui, en passant, l’acheteur est Dmitry Rybolovlev, un milliardaire russe.

Dmitry Rybolovlev possède la 59e plus importante fortune personnelle au monde, selon le magazine Forbes.

Aubaines immobilière en Floride

a bulle immobilière se dégonfle toujours aux États-Unis, de sorte que l’on trouve des maisons de moins en moins chères dans les endroits ensoleillés comme la Floride, l’Arizona, le Nevada et la Californie. Depuis leur sommet d’il y a quelques années, les prix de l’immobilier ont chuté de 40 % dans ces États américains.

Désireux d’acheter ?Vous feriez mieux d’attendre, lit-on dans MoneySense. Les prix pourraient baisser encore jusqu’en 2011.Mais pour ceux qui ne peuvent attendre, voici quelques conseils. Calculez les taxes. Certains États, la Floride en particulier, taxent les non-résidents de manière abusive. Louez avant d’acheter pour vous assurer d’aimer l’endroit. Achetez petit, pour réduire votre risque et être présent sur le marché lors de la reprise de l’immobilier, et enfin, n’hésitez pas à faire une offre inférieure au prix demandé.