Immobilier en Floride

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Le marché de la maison de luxe n’a jamais été aussi intéressant…pour les acheteurs. Selon CNN, les prix ont chuté de plus du quart depuis le début de la crise financière qui frappe le pays.

En Floride, le marché du condo a connu un déclin retentissant. Dans la seule région de Miami, on compte les unités à vendre par milliers. Toutefois, la chaîne de nouvelles a relevé sept aubaines époustouflantes un peu partout dans le pays.

De fait, pour bien comprendre le fonctionnement marché immobilier pour la résidence de luxe, il faut tout simplement faire le calcul suivant : 1 M$ = 600 000 $. Par exemple, une magnifique résidence située à Palm Springs, en Californie, composée de cinq chambres à coucher et cinq salles de bains, et un superbe solarium assorti d’un bar et de 15 mètres de portes vitrées s’ouvrant sur une piscine se vendait 1,6 M$. Elle est actuellement offerte sur le marché à 1,15 M$. Avis aux chasseurs d’aubaines.

Source: express.be

Par Medias Libres le mardi 10 mars 2009, 07:35 – Immobilier – Lien permanent
Le marché immobilier à New York par Mickael Mossé de First The Real Estate.

Quel est l’état actuel du marché à New York ? Les prix vont-ils augmenter ou baisser ?

Mickael Mossé : Même si tenter de prédire l’avenir n’est jamais une stratégie payante, certaines tendances et certains facteurs contribuent à orienter le marché vers telle ou telle direction. En observant ces tendances, nous pouvons nous faire une idée de la position du marché.

La perspective ou la réalité d’une récession favorise la dépréciation de l’immobilier et mine la confiance des consommateurs. Même si l’effet général sur le marché est négatif, les divers segments s’en trouvent affectés différemment.

A Manhattan l’immobilier est réservé pour la plus grande part à une catégorie d’acheteurs relativement aisée, pour laquelle l’immobilier n’est, souvent, pas la seule source de richesse et d’épargne.

Bien que ce segment ne soit pas épargné par l’influence négative de la conjoncture générale, elle est moins sensible aux variations des prix.
Il y a peu de chance pour que les acquéreurs de Manhattan, capables de payer (ou pouvant prétendre à un prêt) autour de 1000 à 1500 $ par pied carré, placent toute leur fortune dans l’immobilier et partant, pour qu’ils se décident à changer de mode de vie et à vendre.

Avec la baisse des taux d’intérêt l’emprunt devient plus accessible, ce qui contribue à la hausse des prix ou à leur maintien. Il n’est pas certain qu’avec la baisse des taux d’intérêt l’emprunt devienne assez accessible pour augmenter de façon spectaculaire le nombre des acquéreurs. Pour ceux qui cherchent à acheter, c’est une bonne raison de ne pas attendre.
Les facteurs suivants concernent surtout le marché des condos, et sont donc très importants pour les investisseurs en général et pour les investisseurs étrangers en particulier.

Dans le marché résidentiel new-yorkais, seul l’achat de condos est aisément accessibles aux investisseurs étrangers, et est d’un maniement facile pour les investisseurs locaux. Ces copropriétés représentent seulement 25 % de la totalité de l’immobilier résidentiel disponible à New York. Ce faible volume a contribué à la hausse continue des prix des condos en 2006 et 2007, ce qui a considérablement surclassé le marché. Nous pensons que cette tendance va se confirmer l’année prochaine.

De plus, la faiblesse du dollar fait de l’achat d’un bien immobilier à New York un investissement très attractif pour les détenteurs de monnaies plus fortes. La forte demande étrangère va soutenir la croissance du segment des condos, et combiné à la baisse des taux d’intérêt, pourrait contribuer à la hausse des prix.
Les règles et les accords des coopératives sont quant à eux très variables.

A New York certains immeubles bénéficient d’un abattement fiscal, c’est à dire?

Mickael Mossé : La ville de New York a adopté plusieurs programmes pour inciter les promoteurs à construire des ensembles immobiliers à travers la ville. Jusque récemment la plupart des nouveaux condos participaient à l’une des formes du Programme d’exonération fiscale (Tax Exemption Program). Ce programme ne concerne pas seulement les constructions nouvelles, mais aussi certaines formes de conversions et de modifications d’immeubles existants. D’une façon générale, si l’immeuble a été réhabilité ou converti après un autre usage, il relève de l’abattement fiscal J-51. Si c’est une construction nouvelle, il s’agit d’un abattement 421-A ou 421-G.
Dans le programme d’abattement fiscal 421-A le plus courant, les exonérations s’échelonnent sur 10 ans à compter de la fin des travaux. La taxe foncière augmente de 20 % tous les deux ans, jusqu’à atteindre le taux plein.
Following completion of construction:

1re année – abattement de 100 %
2e année – abattement de 100 %
3e année – abattement de 80 %
4e année – abattement de 80 %
5e année – abattement de 60 %
6e année – abattement de 60 %
7e année – abattement de 40 %
8e année – abattement de 40 %
9e année – abattement de 20 %
10e année – abattement de 20 %
A partir de la 11e année – imposition au taux plein.

Une autre variante de ce programme, connue sous le nom de 421-G, accorde un abattement fiscal aux ensembles immobiliers situés en dessous de Murray Street, dans le quartier des affaires de Manhattan. Les propriétés qualifiées de cette zone bénéficient d’un allègement fiscal pendant 14 ans. En général le plus bas niveau d’impôt est maintenu pendant les 8 ou 10 premières années, puis augmente graduellement chaque année, jusqu’à atteindre le taux plein la 14e année.
Certains immeubles sont qualifiés pour de plus longues périodes d’abattement – 15, 20 et jusqu’à 25 ans d’allègement fiscal. Les facteurs d’éligibilité tiennent compte de l’emplacement, du recours à des prêts ou des aides à la construction du gouvernement, et de la disponibilité de logements à des prix abordables dans l’immeuble.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à New York (et plus généralement aux Etats-Unis)?

Mickael Mossé : Aux Etats-Unis il n’existe aucune restriction à la propriété pour les étrangers. Une part significative de l’immobilier new-yorkais appartient à des ressortissants étrangers ou à des entreprises étrangères. Pour certains types de propriété comme les co-ops (coopératives) ou pour certains types de logement, l’acquéreur doit être en mesure de présenter une déclaration de revenus américaine, ce qui rend difficile voire impossible l’achat d’un bien par ceux qui ne payent pas leurs impôts aux Etats-Unis. Cependant, d’autres types de propriété, tels que les condominiums et les townhouses (maisons de ville), ne connaissent aucune restriction et sont donc très demandés des acheteurs étrangers.

Quelle est la différence entre une coopérative (co-op) et un condominium ?

Mickael Mossé : Les immeubles en co-op sont des sociétés coopératives d’habitation (Cooperative Housing Corporations) qui détiennent un immeuble entier. En achetant en co-op, vous achetez des parts d’une société en proportion de la taille de votre appartement, et devenez partenaire de cette société avec vos voisins. Au lieu de posséder directement un bien, vous détenez un « bail de propriété » (le « proprietary lease »).

Les condominiums sont des copropriétés classiques où chaque copropriétaire possède une part proportionnelle des parties communes.
source: Medias libres

Richard Néron, courtier Remax à Boucherville depuis 33 ans, vient de profiter de la baisse spectaculaire des prix de l’immobilier en Floride pour y acquérir deux maisons.

Une pour lui. Une pour louer.

M. Néron spécule sur la remontée éventuelle des valeurs immobilières en Floride qui surviendra forcémenent, estime- t-il, avec la retraite des baby-boomers du Nord des États-Unis.

«Moi, c’est un pari que je fais», dit-il.

Mais il reconnaît que ce n’est pas si simple. Plusieurs condos ou maisons à vendre ont besoin de rénovations majeures.

«Quand la salle de bains est à refaire, qu’il faut enlever le tapis partout et tout redécorer, 100 000 $ c’est vite dépensé», dit-il.

De plus, gérer un entrepreneur à distance quand on habite encore au Québec, ce n’est pas évident, dit-il.

«Quand je suis arrivé en Floride en décembre, raconte-t-il, les travaux dans mes deux maisons étaient encore en chantier alors qu’ils devaient être terminés.”»

Richard Néron connaît évidemment l’immobilier comme le fond de sa poche, contrairement à la plupart des snowbirds. Il sait comment négocier, il sait comment louer et il n’a pas besoin d’emprunter pour acheter là-bas.

Cela fait toute la différence entre son cas et celui de Matthieu Hamel.

Selon M. Néron, les revenus de location couvriront les frais d’exploitation de sa propriété à louer jusqu’au jour où il décidera de revendre avec profit.

Richard Néron conseille aux investisseurs intéressés à ne pas hésiter à faire des offres agressives. Parfois, il faut des mois avant d’obtenir une réponse.

M. Néron conseille aussi d’aller visiter les gens à qui on pense louer sa maison en Floride et de leur faire signer le contrat de location à leur domicile. Cela peut en dire long sur le locataire..

Le Journal de Montréal

La crise du marché de l’immobilier américain touche désormais toutes les classes de la société. La perspective d’une amélioration reste éloignée.

” Les conservateurs vous diront que cette crise affecte seulement les propriétaires irresponsables, qui ont pris des crédits qu’ils ne pouvaient honorer. Faux ! Si vous possédez une maison dans l’une des régions les plus touchées, vous perdez de l’argent si vous continuez à payer pour une propriété sans valeur “, a témoigné en septembre la journaliste et écrivain Alisa Valdes-Rodriguez, sur ” Shine “, le magazine en ligne de Yahoo ! ” Beaucoup d’entre nous le réalisent et jettent l’éponge, renvoyant les clefs et remerciant pour le pont qui ne va nulle part. ” C’est ce qu’elle a fait. L’année précédente, elle avait acquis une maison à Scottsdale en Arizona d’une valeur de 570.000 dollars en payant un acompte de 120.000 dollars et sans jamais rater un remboursement. Celle-ci ne vaut plus que 380.000 dollars aujourd’hui.

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Cette anecdote illustre la profondeur de la crise du marché de l’immobilier américain qui touche désormais toutes les classes de la société, et pas seulement ceux qui avaient postulé pour des crédits ” subprime “. Les économistes affirment que la situation économique ne se rétablira pas tant que le marché immobilier n’aura pas commencé à s’améliorer, or cette perspective reste éloignée tant qu’il n’aura pas touché son plancher.

On aurait presque pu y croire en septembre. Les ventes de maisons neuves ont affiché une hausse de 2,7 % par rapport à août, après des mois de déclin. De même, les ventes de maisons anciennes ont été en hausse de 5,5 %. Autre signe positif, ” les stocks ne sont plus que de 9,9 mois contre 10,9 mois en juillet “, relève Jed Smith, directeur de la recherche quantitative à la National Association of Realtors. Malheureusement, le prix médian a continué à s’effondrer en septembre et avec une certaine brutalité. Il était de 191.600 dollars, contre 203.100 en août 2008 et 210.500 en septembre 2007. Selon l’indice S&P/Case-Shiller publié mardi dernier, seules deux villes sur les vingt métropoles passées en revue ont vu leur prix remonter au mois d’août : Cleveland et Boston. Ils sont restés stables à Chicago et à Denver et ont décliné partout ailleurs. Les mises en chantier d’immobilier résidentiel ont, de leur côté, atteint leur plus bas en dix-sept ans en septembre. Selon IHS Global Insight, le ralentissement de la construction résidentielle pourrait coûter 1 % de croissance au produit intérieur brut américain au troisième trimestre.

L’association des agents immobiliers estime que la hausse du nombre de ventes le mois dernier tient pour beaucoup aux prix attractifs des maisons saisies, avec des réductions très importantes. ” Une maison qui vaut 300.000 peut être cédée pour 200.000 dollars, observe Jed Smith, mais les réductions varient grandement selon les marchés locaux, l’économie locale, et si les banques sont pressées ou non de les céder. ” Les régions les plus touchées sont la Floride, la Californie, l’Arizona et le Nevada. Selon RealtyTrac, 765.000 saisies ont été comptabilisées au troisième trimestre, en hausse de 3 % par rapport au deuxième trimestre et de… 71 % par rapport à un an plus tôt.

Dépréciations d’actifs

Le marché de l’immobilier commercial n’est guère plus souriant. Selon la National Association of Realtors, le taux d’inoccupation des bureaux est désormais de 13,5 % (contre 12,5 % en 2007), il pourrait atteindre 15 % en 2009. L’immobilier commercial pèse lourd dans le bilan des banques, causant pertes, dépréciations d’actifs et dans certains cas faillites d’établissements régionaux ces derniers mois.

Evénement spectaculaire, la nationalisation des deux agences hypothécaires en septembre, Fannie Mae et Freddie Mac, a évité un effondrement complet du marché. Mais les banques ont beaucoup resserré leurs conditions de crédit et les personnes les moins solvables n’ont plus d’espoir d’accéder à la propriété.

Tout cela contribue à réduire à néant la confiance des consommateurs. Selon le Conference Board, l’indice de confiance des ménages a plongé de 23,4 points entre septembre et octobre, pour atteindre son plus bas depuis 1967, à 38. Pour remédier à la situation, John McCain a recommandé que le gouvernement utilise 300 des 700 milliards de dollars alloués par la loi pour racheter directement les prêts immobiliers et en renégocier les conditions. De son côté, Barack Obama est favorable à un moratoire de 90 jours sur les saisies si les propriétaires tentent de bonne foi de payer leur crédit.

(Lavieimmo.com) – Les dernières statistiques américaines de la construction confirment la mauvaise santé du secteur. En baisse pour le quatrième mois consécutif et la septième fois depuis le début de l’année, les permis de construire pour maisons individuelles touchent un plus bas en 26 ans.

Le département américain du Commerce évalue à 895 000 le nombre de logements mis en chantier aux Etats-Unis au mois d’août, en baisse d’environ 6% sur un mois et de plus de 33% sur un an. Inférieur aux attentes des analystes, le niveau observé est le plus faible depuis le mois de janvier 1991 (798 000).

Déception également du côté des permis de construire, considérés comme un indicateur avancé de l’évolution des mises en chantier. Seulement 854 000 ont été délivrés le mois dernier, soit 9% de moins qu’en juillet et 36% de moins qu’en août 2007. Là encore, un plus bas depuis le début de l’année 1991 (853 000 permis en février 1991). La correction est particulièrement spectaculaire pour les maisons individuelles : à 554 000, en baisse de 5% sur un mois, le nombre de permis de construire délivrés pour ce type de logements renoue avec des niveaux oubliés depuis… août 1982 (523 000)