Immobilier : les prix continuent de s’effondrer aux Etats-Unis

La crise du marché de l’immobilier américain touche désormais toutes les classes de la société. La perspective d’une amélioration reste éloignée.

” Les conservateurs vous diront que cette crise affecte seulement les propriétaires irresponsables, qui ont pris des crédits qu’ils ne pouvaient honorer. Faux ! Si vous possédez une maison dans l’une des régions les plus touchées, vous perdez de l’argent si vous continuez à payer pour une propriété sans valeur “, a témoigné en septembre la journaliste et écrivain Alisa Valdes-Rodriguez, sur ” Shine “, le magazine en ligne de Yahoo ! ” Beaucoup d’entre nous le réalisent et jettent l’éponge, renvoyant les clefs et remerciant pour le pont qui ne va nulle part. ” C’est ce qu’elle a fait. L’année précédente, elle avait acquis une maison à Scottsdale en Arizona d’une valeur de 570.000 dollars en payant un acompte de 120.000 dollars et sans jamais rater un remboursement. Celle-ci ne vaut plus que 380.000 dollars aujourd’hui.

Cliquez ici

Cette anecdote illustre la profondeur de la crise du marché de l’immobilier américain qui touche désormais toutes les classes de la société, et pas seulement ceux qui avaient postulé pour des crédits ” subprime “. Les économistes affirment que la situation économique ne se rétablira pas tant que le marché immobilier n’aura pas commencé à s’améliorer, or cette perspective reste éloignée tant qu’il n’aura pas touché son plancher.

On aurait presque pu y croire en septembre. Les ventes de maisons neuves ont affiché une hausse de 2,7 % par rapport à août, après des mois de déclin. De même, les ventes de maisons anciennes ont été en hausse de 5,5 %. Autre signe positif, ” les stocks ne sont plus que de 9,9 mois contre 10,9 mois en juillet “, relève Jed Smith, directeur de la recherche quantitative à la National Association of Realtors. Malheureusement, le prix médian a continué à s’effondrer en septembre et avec une certaine brutalité. Il était de 191.600 dollars, contre 203.100 en août 2008 et 210.500 en septembre 2007. Selon l’indice S&P/Case-Shiller publié mardi dernier, seules deux villes sur les vingt métropoles passées en revue ont vu leur prix remonter au mois d’août : Cleveland et Boston. Ils sont restés stables à Chicago et à Denver et ont décliné partout ailleurs. Les mises en chantier d’immobilier résidentiel ont, de leur côté, atteint leur plus bas en dix-sept ans en septembre. Selon IHS Global Insight, le ralentissement de la construction résidentielle pourrait coûter 1 % de croissance au produit intérieur brut américain au troisième trimestre.

L’association des agents immobiliers estime que la hausse du nombre de ventes le mois dernier tient pour beaucoup aux prix attractifs des maisons saisies, avec des réductions très importantes. ” Une maison qui vaut 300.000 peut être cédée pour 200.000 dollars, observe Jed Smith, mais les réductions varient grandement selon les marchés locaux, l’économie locale, et si les banques sont pressées ou non de les céder. ” Les régions les plus touchées sont la Floride, la Californie, l’Arizona et le Nevada. Selon RealtyTrac, 765.000 saisies ont été comptabilisées au troisième trimestre, en hausse de 3 % par rapport au deuxième trimestre et de… 71 % par rapport à un an plus tôt.

Dépréciations d’actifs

Le marché de l’immobilier commercial n’est guère plus souriant. Selon la National Association of Realtors, le taux d’inoccupation des bureaux est désormais de 13,5 % (contre 12,5 % en 2007), il pourrait atteindre 15 % en 2009. L’immobilier commercial pèse lourd dans le bilan des banques, causant pertes, dépréciations d’actifs et dans certains cas faillites d’établissements régionaux ces derniers mois.

Evénement spectaculaire, la nationalisation des deux agences hypothécaires en septembre, Fannie Mae et Freddie Mac, a évité un effondrement complet du marché. Mais les banques ont beaucoup resserré leurs conditions de crédit et les personnes les moins solvables n’ont plus d’espoir d’accéder à la propriété.

Tout cela contribue à réduire à néant la confiance des consommateurs. Selon le Conference Board, l’indice de confiance des ménages a plongé de 23,4 points entre septembre et octobre, pour atteindre son plus bas depuis 1967, à 38. Pour remédier à la situation, John McCain a recommandé que le gouvernement utilise 300 des 700 milliards de dollars alloués par la loi pour racheter directement les prêts immobiliers et en renégocier les conditions. De son côté, Barack Obama est favorable à un moratoire de 90 jours sur les saisies si les propriétaires tentent de bonne foi de payer leur crédit.

Rebond inattendu des promesses de vente immobilières aux USA

NEW YORK (Reuters) - Les promesses de ventes immobilières ont enregistré un rebond inattendu de 7,4% en août aux Etats-Unis, remontant à leur plus haut niveau depuis plus d’un an, selon les statistiques de la fédération d’agents immobiliers NAR.

Son indice des promesses de vente, calculé sur la base des promesses signées en août, ressort à 93,4 contre 87,0 (révisé) en juillet.

Sur un an, ce baromètre affiche une hausse de 8,8% et se retrouve à son plus haut niveau depuis juin 2007, lorsqu’il se situait à 101,4.

Les économistes interrogés par Reuters anticipaient en moyenne une baisse de 1,8% en août.

Pour Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, les acheteurs ont tiré parti de la baisse des prix immobiliers.

Lynn Adler, version française Marc Angrand

USA : Série de records de faiblesse pour la construction immobilière

(Lavieimmo.com) - Les dernières statistiques américaines de la construction confirment la mauvaise santé du secteur. En baisse pour le quatrième mois consécutif et la septième fois depuis le début de l’année, les permis de construire pour maisons individuelles touchent un plus bas en 26 ans.

Le département américain du Commerce évalue à 895 000 le nombre de logements mis en chantier aux Etats-Unis au mois d’août, en baisse d’environ 6% sur un mois et de plus de 33% sur un an. Inférieur aux attentes des analystes, le niveau observé est le plus faible depuis le mois de janvier 1991 (798 000).

Déception également du côté des permis de construire, considérés comme un indicateur avancé de l’évolution des mises en chantier. Seulement 854 000 ont été délivrés le mois dernier, soit 9% de moins qu’en juillet et 36% de moins qu’en août 2007. Là encore, un plus bas depuis le début de l’année 1991 (853 000 permis en février 1991). La correction est particulièrement spectaculaire pour les maisons individuelles : à 554 000, en baisse de 5% sur un mois, le nombre de permis de construire délivrés pour ce type de logements renoue avec des niveaux oubliés depuis… août 1982 (523 000)

USA: immobilier et consommateurs donnent des signes prudents d’optimisme

WASHINGTON (AFP) — L’immobilier et les consommateurs ont envoyé mardi des signaux optimistes aux Etats-Unis, mais les analystes préfèrent encore manier avec précaution ces prémices d’embellie dans la première économie mondiale.

Du côté des consommateurs, la bonne surprise est venue du redressement de l’indice de confiance du Conference Board, à 56,9 points en août contre 51,9 points en juillet, un niveau bien supérieur aux attentes des analystes.

Les ménages se sont montrés plus optimistes sur l’avenir, alors que les prix de l’essence commençaient à baisser, a indiqué l’institut de conjoncture privé.

La Bourse de New York s’est nettement reprise après cet indicateur, même si elle avait un peu réduit ses gains à la mi-journée. “C’est vraiment une bonne nouvelle, qui a permis au marché de se rétablir quelque peu”, a commenté Peter Cardillo, d’Avalon Partners.

La confiance des consommateurs est suivie avec soin car la consommation est traditionnellement le moteur de la croissance américaine même s’il menace de caler depuis le début de la crise de l’immobilier.

Les analystes ont toutefois souligné qu’il fallait prendre cette amélioration avec des pincettes, notamment au vu de la détérioration du jugement sur le marché du travail. De plus, on est encore très loin des niveaux de l’an dernier (au dessus de 100 points).

“La confiance reste très déprimée, dans le sillage de la baisse des prix immobiliers, du resserrement du crédit et des licenciements”, juge Robert Kavcic de BMO Groupe financier, pour qui “il faudra une amélioration dans ces trois domaines pour que la reprise s’installe”.

Du côté de l’immobilier, les nouvelles sont elles aussi en demi-teinte, même si plusieurs indices prix laissent espérer une fin prochaine de la spirale à la baisse des prix.

D’abord le très suivi indice S&P/Case-Shiller a révélé une baisse de 15,9% des prix des logements en juin dans les 20 plus grandes agglomérations américaines. C’est certes une baisse record, “mais en dehors des marchés de l’ouest et de la Floride qui avaient connu un boom extraordinaire pendant les riches heures de l’immobilier, les prix commencent à se stabiliser”, a noté Nigel Gault du cabinet Global Insight.

Sur un mois, les prix n’ont baissé que de 0,5% (soit un ralentissement par rapport aux mois précédents) et neuf agglomérations ont affiché une hausse.

De son côté, le bureau de surveillance fédéral de l’immobilier américain (OFHEO) a révélé une baisse de 1,4% des prix au deuxième trimestre par rapport au premier, après -1,7% au trimestre précédent.

“On observe un contraste saisissant entre les régions qui ont connu le plus gros boom de la construction — Californie, Nevada, Arizona et Floride– et les autres Etats, où les prix baissent plus modérément, voire augmentent”, a affirmé le chef économiste de l’OFHEO, Patrick Lawler.

Enfin, les ventes de logements neufs sont reparties à la hausse en juillet, progressant de 2,4% par rapport à juin, et les stocks ont affiché leur plus forte baisse en 45 ans, ce qui pourrait amorcer la pompe d’une résorption des logements sur le marché et permettre une stabilisation à terme.

Mais là aussi, les analystes relativisent ces bonnes nouvelles.

Un rebond des prix de l’immobilier est “crucial” pour remettre les marchés financiers et l’ensemble de l’économie à flot, mais “l’immobilier n’est pas encore tiré d’affaire”, notent les analystes d’economy.com.

Les saisies de logements continuent d’augmenter et cela contribue à engorger le marché, soulignent-ils.

Et s’il est vrai que la baisse des prix de l’immobilier ralentit, compte-tenu du durcissement du marché du crédit, “il est encore trop tôt pour dire qu’on a atteint le niveau le plus bas”, souligne M. Gault.

Le bon moment pour acheter une propriété aux États-Unis

Avis aux Canadiens qui désirent acheter un pied-à-terre pour leurs escapades dans le sud: des experts en immobilier soutiennent que le temps est tout à fait indiqué, maintenant que le dollar canadien est fort et que la valeur des maisons américaines est en baisse, pour acquérir une propriété.

Même que plusieurs baby-boomers retraités, ou en voie de le devenir, ont déjà fait le grand saut, malgré le fait qu’ils craignent de voir la valeur de leur maison chuter davantage si jamais l’économie américaine entrait dans une récession profonde.

Des statistiques de la National Association of Realtors aux États-Unis indiquent que 11 pour cent de tous les étrangers qui ont acheté une maison en sol américain l’année dernière étaient des Canadiens.

En Floride, l’État dans lequel le taux de propriétaires étrangers est le plus élevé, les Canadiens constituent neuf pour cent des tous les acheteurs en 2007, comparativement à 7,1 pour cent en 2005.
Connie Allen, propriétaire de Alternative Realty Corp., une entreprise basée à Burlington, en Ontario, qui se spécialise dans la vente de propriétés dans l’«État du soleil», précise toutefois que le nombre de demandes de renseignements à propos d’une propriété dépasse celui de ventes.

Tannis Dawson, du Groupe Investors à Winnipeg, souligne que la monnaie canadienne représente l’un des principaux facteurs qui incitent les Canadiens à acheter une propriété dans le sud.

Le huard est à parité ou presque avec le dollar américain depuis un certain temps. Et ceux qui ont les moyens d’acquérir une maison en payant comptant sont en meilleure position, parce qu’ils peuvent connaître exactement le taux de change pour la transaction, explique Tannis Dawson.

De plus, plusieurs Canadiens ont compris «qu’il y a une limite à notre marché immobilier pour les secondes propriétés», a-t-elle ajouté.

La valeur des propriétés dans plusieurs endroits de villégiature, tels que Muskoka, en Ontario, Canmore, en Alberta, ou dans les montagnes près de Gatineau, a beaucoup augmenté depuis les deux dernières années.

Pour une même superficie en pieds carrés, il est maintenant plus onéreux d’acheter au Canada qu’aux États-Unis, a fait valoir Tannis Dawson.

Selon elle, une propriété à Canmore coûtait environ 400 000 $ il y a quelques années. Aujourd’hui, cette même propriété vaut 600 000 $.

Aux États-Unis, par comparaison, en 2002, une maison coûtait environ 325 000 $ US, ou quelque 519 000 $. En 2008, une maison valant 325 000 $ US se vend à environ 325 500 $.

Les reventes de maisons aux ÉU augmentent de 3,1 % en juillet à 5 millions

(CEP News) - Les reventes de maisons sont montées de plus qu’attendu à 5 millions d’unités en juillet, un gain de 3,1 % au cours du mois, suivant les données révisées pour juin de 4,85 millions. Avec ce gain, l’indice a rebondi a sont plus haut niveau en cinq mois, malgré que l’étendue au cours des 11 derniers mois demeure relativement étroite, selon la National Association of Realtors (NAR).

Les économistes s’attendaient à des données pour juin à seulement 4,91 millions.

Les inventaires totaux de maisons ont atteint un haut record de 11,2 mois pour juillet, en hausse de stocks pour 11 mois en juin.

Lawrence Yun, économiste en chef pour la NAR, dit que les prix des maisons dans certaines régions ont peut-être atteint le fond du baril. « Les ventes se sont rattrapées de manière significative dans plusieurs marchés de Floride et de Californie. Les prix des habitations ont généralement suivi les tendances de ventes après quelques mois de pause », dit-il.

« Tout de même, les inventaires demeurent hauts dans plusieurs parties du pays et auront besoin de temps pour pleinement absorber. Nous nous attendons à des conditions plus équilibrées en 2009 et un retour éventuel aux patterns normaux d’appréciation à long terme. »

Depuis juillet 2007, les reventes de maisons se sont déclinées de 13,2 %.

Les ventes d’unités unifamiliales ont augmenté de 3,1 % à 4,39 millions, en baisse du 4,26 millions du mois précédent.

La médiane nationale pour les prix de reventes est tombée à 212 400 $ en juillet, en baisse des données de juin de 215 100 $ et marquant une chute de 7,1 % au rythme annuel.

Selon Freddie Mac, le taux moyen national pour une hypothèque fixe de 30 ans est monté à 6,43 % en juillet de 6,32 % en juin; le taux était de 6,70 % en juillet 2007.

Sur une base régionale, les reventes de maisons sont montées dans trois des quatre régions. Les ventes dans l’Ouest ont sauté de 9,7 % en juillet, tandis que les ventes dans le Nord-Est sont montées de 5,9 % au rythme annuel à 900 000 et les ventes au Midwest ont augmenté de 0,9 % au rythme annuel à 1,12 million. Dans le Sud, les reventes de maison ont glissé de 0,5 % au rythme annuel, à 1,85 millions.

Richard Gaylord, président de la NAR, dit que le forfait récent de stimuli sur l’habitation va peut-être « propulsé une tendance de vente soutenue au cours des prochains mois. »

Les reventes de maisons, qui incluent les habitations unifamiliales, les maisons en rangée, les condos et les co-ops, sont basées sur les clôtures de transaction. Ceci diffère des données du Census Bureau des ÉU sur les ventes de nouvelles maisons unifamiliales, qui se basent sur les contrats ou les acceptations de dépôt.

Par Patrick McGee, pmcgee@economicnews.ca, édité par Nancy Girgis, ngirgis@economicnews.ca, traduit par Dominique Blain

Allan Meltzer : “La crise immobilière est moins grave que la perte de richesse causée par la hausse du pétrole”

Allan Meltzer est professeur à la faculté américaine de Carnegie Mellon.

Après un an de crise, que doit-on attendre de la suite des événements ?

La meilleure chose qui soit arrivée est que les prix de l’immobilier ont chuté. Il n’y aura pas de sortie de crise avant que nous sachions le prix réel des maisons. Sans davantage de certitudes sur ce front, on ne peut pas savoir quelle est la valeur des crédits immobiliers en portefeuille. Cependant, la baisse des prix des maisons n’est pas terminée, et aujourd’hui, personne ne sait de combien ils doivent encore baisser.
Pensez-vous que le plan de sauvetage qui vient d’être voté va permettre une sortie de crise ?

Il aura très peu d’impact. Beaucoup des emprunts que les autorités veulent sauver font partie de “packages” associant différents types de prêts. Tout cela est très complexe à débrouiller. Surtout, sans pression du gouvernement, peu de banques vont vouloir s’engager pour sauver ces prêts en difficultés. En fait, le risque d’intervention du gouvernement, en la matière, est de ralentir le processus d’ajustement des prix dont nous avons besoin.

N’y a-t-il pas un danger macro-économique et social à laisser les prix de l’immobilier s’ajuster sans rien faire ?

Les gens qui ont les plus gros problèmes économiques sont ceux qui, de toutes façons, n’ont pas de capital dans leurs biens immobiliers et pas de capacité d’emprunt à protéger. Ils vont louer à nouveau leur maison. Ils ne perdront rien parce qu’ils n’ont presque rien investi.

Qu’est-ce qui peut déclencher le retour de la confiance ?

Quand les prix de l’immobilier auront atteint un point bas. Peut-être à la fin de l’année, mais ce n’est qu’une supposition, on ne peut pas savoir.

L’économie américaine est-elle menacée d’une récession ?

Son plus grand problème n’est pas qu’elle est en récession, c’est qu’il est en train de s’opérer une perte de richesse en défaveur des Etats-Unis, au profit des pays producteurs de pétrole. Après une récession, on revient aux niveaux de production la précédant. Là, ce ne sera pas le cas. Nous allons être grevés d’une partie de nos richesses en permanence. C’est ce à quoi on s’ajuste. Cela requiert que les salaires réels baissent, que les profits réels baissent, et c’est ce qui se passe. Je crois en effet que le plus gros danger qui pèse sur l’économie américaine - et sûrement l’économie européenne, d’ailleurs - est la flambée du prix du pétrole et des matières premières. Les gens ont moins d’argent à dépenser.

La flambée du pétrole est plus grave que la crise immobilière ?

Oui. Car elle affecte tout le monde. Le problème de l’immobilier est localisé dans six régions américaines - Californie, Floride, etc. Le reste du pays - Washington, New York, etc. - ne connaît pas de déclin important des prix. La crise immobilière affecte Wall Street, qui a été assez idiote pour acheter ces “mortgages”. Du coup, Wall Street n’a de cesse de se plaindre de ce que la situation est terrible… Mais ce qu’ils oublient de dire est que c’est terrible pour eux, pas pour le reste d’entre nous.

Le ralentissement sera-t-il brutal ?

On nous disait, à Wall Street, qu’on était au bord d’une nouvelle Grande dépression. C’est totalement faux. Le taux de chômage était de 25% à cette époque, il est aujourd’hui de 5,5%, il y a un filet de sécurité bien plus important. En plus, la Grande dépression a été causée par l’erreur de la Fed d’autoriser une baisse de la masse monétaire de 25%. Cela n’arriverait plus aujourd’hui. En fait, c’est Wall Street qui est en phase de dépression. L’économie, quant à elle, avance dans la bonne direction.

Les autorités américaines ont-elles été trop indulgentes avec le secteur financier ?

Oui. Le système ne peut pas fonctionner si les banques ramassent les gains, et les contribuables les pertes. On a été trop indulgent avec Fannie Mae et Freddie Mac, ainsi qu’avec les banques d’affaires, qui ont été autorisées à se refinancer directement auprès de la Fed. Lorsque les banques ne peuvent plus lever d’argent, les autorités doivent, si besoin est, forcer les actionnaires à reconnaître qu’ils ont tout perdu et gérer le transfert des actifs des banques ailleurs pour que leurs activités se poursuivent et qu’il n’y ait pas de risque systémique.

Acheter en Floride est assurément une bonne affaire

La crise des hypothèques à risque et les taxes élevées forcent plusieurs propriétaires de Floride à vendre et les acheteurs canadiens peuvent faire de très bonnes affaires avec la force combinée du huard et la faiblesse du billet vert.

Selon l’agent immobilier Norm Lebel d’Hollywood en Floride, les maisons à vendre sont très nombreuses et les prix en baisse. «Plusieurs propriétaires doivent vendre et les prix ont grandement baissés. Il y a 15 mois, j’ai vendu une maison 232 000$, je viens d’en vendre une presque pareille pour 138 000$», affirme M. Lebel.

Le marché floridien est actuellement en mutation. Alors que la valeur des maisons a pratiquement quadruplée depuis 10 ans et les taxes doublées en quatre ans, la tendance est maintenant à la baisse estime Norm Lebel. Les taxes sont en baisse et le prix des maisons aussi, mais le meilleur est à venir croit M. Lebel qui affirme que le marché n’a pas encore atteint son creux.

L’euro fort part à l’assaut de l’immobilier américain

L’euro, monnaie désormais plus forte que le dollar, permet aux spéculateurs du Vieux Continent d’investir dans le secteur immobilier américain, qui reste en berne depuis la crise des subprimes. (Reportage : E. Saint-Martin)

L’euro fort ne fait pas que des malheureux. De plus en plus d’Européens profitent de la baisse du dollar, et de la chute des prix de l’immobilier, pour investir aux Etats-Unis.

Au niveau national, les ventes de logements aux étrangers ont représenté 3 % des transactions l’an dernier, mais dans certains marchés comme New York ou Miami, c’est beaucoup plus.

Certains professionnels estiment même que les acheteurs étrangers sauvent l’immobilier américain d’une récession encore plus sévère.

Aubaines immobilière en Floride

a bulle immobilière se dégonfle toujours aux États-Unis, de sorte que l’on trouve des maisons de moins en moins chères dans les endroits ensoleillés comme la Floride, l’Arizona, le Nevada et la Californie. Depuis leur sommet d’il y a quelques années, les prix de l’immobilier ont chuté de 40 % dans ces États américains.

Désireux d’acheter ?Vous feriez mieux d’attendre, lit-on dans MoneySense. Les prix pourraient baisser encore jusqu’en 2011.Mais pour ceux qui ne peuvent attendre, voici quelques conseils. Calculez les taxes. Certains États, la Floride en particulier, taxent les non-résidents de manière abusive. Louez avant d’acheter pour vous assurer d’aimer l’endroit. Achetez petit, pour réduire votre risque et être présent sur le marché lors de la reprise de l’immobilier, et enfin, n’hésitez pas à faire une offre inférieure au prix demandé.