Immobilier : les prix continuent de s’effondrer aux Etats-Unis

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La crise du marché de l’immobilier américain touche désormais toutes les classes de la société. La perspective d’une amélioration reste éloignée.

” Les conservateurs vous diront que cette crise affecte seulement les propriétaires irresponsables, qui ont pris des crédits qu’ils ne pouvaient honorer. Faux ! Si vous possédez une maison dans l’une des régions les plus touchées, vous perdez de l’argent si vous continuez à payer pour une propriété sans valeur “, a témoigné en septembre la journaliste et écrivain Alisa Valdes-Rodriguez, sur ” Shine “, le magazine en ligne de Yahoo ! ” Beaucoup d’entre nous le réalisent et jettent l’éponge, renvoyant les clefs et remerciant pour le pont qui ne va nulle part. ” C’est ce qu’elle a fait. L’année précédente, elle avait acquis une maison à Scottsdale en Arizona d’une valeur de 570.000 dollars en payant un acompte de 120.000 dollars et sans jamais rater un remboursement. Celle-ci ne vaut plus que 380.000 dollars aujourd’hui.

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Cette anecdote illustre la profondeur de la crise du marché de l’immobilier américain qui touche désormais toutes les classes de la société, et pas seulement ceux qui avaient postulé pour des crédits ” subprime “. Les économistes affirment que la situation économique ne se rétablira pas tant que le marché immobilier n’aura pas commencé à s’améliorer, or cette perspective reste éloignée tant qu’il n’aura pas touché son plancher.

On aurait presque pu y croire en septembre. Les ventes de maisons neuves ont affiché une hausse de 2,7 % par rapport à août, après des mois de déclin. De même, les ventes de maisons anciennes ont été en hausse de 5,5 %. Autre signe positif, ” les stocks ne sont plus que de 9,9 mois contre 10,9 mois en juillet “, relève Jed Smith, directeur de la recherche quantitative à la National Association of Realtors. Malheureusement, le prix médian a continué à s’effondrer en septembre et avec une certaine brutalité. Il était de 191.600 dollars, contre 203.100 en août 2008 et 210.500 en septembre 2007. Selon l’indice S&P/Case-Shiller publié mardi dernier, seules deux villes sur les vingt métropoles passées en revue ont vu leur prix remonter au mois d’août : Cleveland et Boston. Ils sont restés stables à Chicago et à Denver et ont décliné partout ailleurs. Les mises en chantier d’immobilier résidentiel ont, de leur côté, atteint leur plus bas en dix-sept ans en septembre. Selon IHS Global Insight, le ralentissement de la construction résidentielle pourrait coûter 1 % de croissance au produit intérieur brut américain au troisième trimestre.

L’association des agents immobiliers estime que la hausse du nombre de ventes le mois dernier tient pour beaucoup aux prix attractifs des maisons saisies, avec des réductions très importantes. ” Une maison qui vaut 300.000 peut être cédée pour 200.000 dollars, observe Jed Smith, mais les réductions varient grandement selon les marchés locaux, l’économie locale, et si les banques sont pressées ou non de les céder. ” Les régions les plus touchées sont la Floride, la Californie, l’Arizona et le Nevada. Selon RealtyTrac, 765.000 saisies ont été comptabilisées au troisième trimestre, en hausse de 3 % par rapport au deuxième trimestre et de… 71 % par rapport à un an plus tôt.

Dépréciations d’actifs

Le marché de l’immobilier commercial n’est guère plus souriant. Selon la National Association of Realtors, le taux d’inoccupation des bureaux est désormais de 13,5 % (contre 12,5 % en 2007), il pourrait atteindre 15 % en 2009. L’immobilier commercial pèse lourd dans le bilan des banques, causant pertes, dépréciations d’actifs et dans certains cas faillites d’établissements régionaux ces derniers mois.

Evénement spectaculaire, la nationalisation des deux agences hypothécaires en septembre, Fannie Mae et Freddie Mac, a évité un effondrement complet du marché. Mais les banques ont beaucoup resserré leurs conditions de crédit et les personnes les moins solvables n’ont plus d’espoir d’accéder à la propriété.

Tout cela contribue à réduire à néant la confiance des consommateurs. Selon le Conference Board, l’indice de confiance des ménages a plongé de 23,4 points entre septembre et octobre, pour atteindre son plus bas depuis 1967, à 38. Pour remédier à la situation, John McCain a recommandé que le gouvernement utilise 300 des 700 milliards de dollars alloués par la loi pour racheter directement les prêts immobiliers et en renégocier les conditions. De son côté, Barack Obama est favorable à un moratoire de 90 jours sur les saisies si les propriétaires tentent de bonne foi de payer leur crédit.

les reventes de logements progressent, mais les stocks aussi en juillet

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WASHINGTON (AFP) — Les reventes de logements ont plus progressé que prévu en juillet aux Etats-Unis, mais les stocks ont eux aussi augmenté pour atteindre un niveau record, ce qui laisse prévoir une résorption lente de la crise de l’immobilier.

Les ventes de logements anciens ont progressé de 3,1% en juillet par rapport à juin pour s’établir à 5 millions (en rythme annuel), a indiqué lundi le groupement national des agents immobiliers (NAR). C’est une bonne surprise pour les analystes qui tablaient sur 4,90 millions de transactions.

Les chiffres du mois précédent ont été très légèrement révisés à 4,86 millions d’unités au lieu de 4,85 annoncé initialement.

Les analystes ont cependant pris cette nette hausse avec prudence.

Elle “reflète vraisemblablement une augmentation des ventes de logements saisis à des prix très bas, plus qu’une accélération sur le marché normal des particuliers”, a souligné Ian Shepherdson de High Frequency Economics.

“Il faudra encore du temps avant qu’une véritable amélioration se dessine. Les prix vont continuer à baisser”, a-t-il ajouté.

Les chiffres concernant l’immobilier sont suivis avec beaucoup de soin car ce secteur est à l’épicentre de la crise économique et financière qui secoue les Etats-Unis depuis plus d’un an maintenant.

La semaine devrait être riche en informations fraîches sur le secteur.

Mardi, le département du Commerce publiera mardi les chiffres concernant les ventes de logements neufs pour juillet, et les analystes guetteront aussi l’indice Case-Shiller sur les prix qui est jugé comme l’un des plus représentatifs.

En juillet dans l’ancien, la hausse des ventes a concerné à la fois les maisons individuelles (+3,1%) et les appartements (+3,4%) en juillet, a précisé la NAR.

“Les ventes ont nettement accéléré sur plusieurs marchés en Floride et en Californie”, a indiqué Lawrence Yun, le chef économiste de la NAR.

La Floride et la Californie sont les régions qui ont connu le plus gros boom immobilier il y a quelques années. Elles ont depuis pris de plein fouet le retournement du secteur, qui se traduit notamment par des niveaux de saisies de logements parmi les plus élevés du pays.

Au niveau national, les ventes ont baissé de 13,2% sur un an, et les prix médians ont baissé de 7,1% en juillet par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 212.400 dollars, a précisé la NAR.

En effet le nombre de logements sur le marché a encore progressé, ce qui a mécaniquement pesé sur les prix.

Les stocks ont augmenté de 3,9% à 4,67 millions, ce qui est un niveau record. Il faudrait 11,2 mois pour écouler complètement ces stocks au rythme des ventes de juillet, contre 11,1 mois en juin.

A la Bourse de New York, l’indice Dow Jones a brièvement décroché après la publication de ce rapport avant de se reprendre légèrement.

“Le marché a retenu deux choses: les stocks de maisons invendues sont en forte hausse, et 40% des ventes sont des ventes effectuées sous pression, c’est-à-dire des ventes à perte : ce sont les banques qui liquident ce qu’elles ont dans leurs bilans”, a souligné Gregori Volokhine, Meeschaert Capital Markets.

La hausse des stocks s’explique essentiellement par une forte progression des appartements, alors qu’une baisse a été enregistrée pour les maisons individuelles, a indiqué la NAR.

“Les stocks demeurent à un niveau élevé dans une grande partie du pays et il faudra du temps pour les résorber complètement”, a estimé M. Yun.

“Nous prévoyons que les conditions redeviennent plus normales en 2009″, a-t-il ajouté.

Les ventes ont progressé de 9,7% dans l’ouest et de 5,9% dans le nord-est. Elles ont augmenté de 0,9% dans le centre et cédé 0,5% dans le sud.

USA: immobilier et consommateurs donnent des signes prudents d’optimisme

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WASHINGTON (AFP) — L’immobilier et les consommateurs ont envoyé mardi des signaux optimistes aux Etats-Unis, mais les analystes préfèrent encore manier avec précaution ces prémices d’embellie dans la première économie mondiale.

Du côté des consommateurs, la bonne surprise est venue du redressement de l’indice de confiance du Conference Board, à 56,9 points en août contre 51,9 points en juillet, un niveau bien supérieur aux attentes des analystes.

Les ménages se sont montrés plus optimistes sur l’avenir, alors que les prix de l’essence commençaient à baisser, a indiqué l’institut de conjoncture privé.

La Bourse de New York s’est nettement reprise après cet indicateur, même si elle avait un peu réduit ses gains à la mi-journée. “C’est vraiment une bonne nouvelle, qui a permis au marché de se rétablir quelque peu”, a commenté Peter Cardillo, d’Avalon Partners.

La confiance des consommateurs est suivie avec soin car la consommation est traditionnellement le moteur de la croissance américaine même s’il menace de caler depuis le début de la crise de l’immobilier.

Les analystes ont toutefois souligné qu’il fallait prendre cette amélioration avec des pincettes, notamment au vu de la détérioration du jugement sur le marché du travail. De plus, on est encore très loin des niveaux de l’an dernier (au dessus de 100 points).

“La confiance reste très déprimée, dans le sillage de la baisse des prix immobiliers, du resserrement du crédit et des licenciements”, juge Robert Kavcic de BMO Groupe financier, pour qui “il faudra une amélioration dans ces trois domaines pour que la reprise s’installe”.

Du côté de l’immobilier, les nouvelles sont elles aussi en demi-teinte, même si plusieurs indices prix laissent espérer une fin prochaine de la spirale à la baisse des prix.

D’abord le très suivi indice S&P/Case-Shiller a révélé une baisse de 15,9% des prix des logements en juin dans les 20 plus grandes agglomérations américaines. C’est certes une baisse record, “mais en dehors des marchés de l’ouest et de la Floride qui avaient connu un boom extraordinaire pendant les riches heures de l’immobilier, les prix commencent à se stabiliser”, a noté Nigel Gault du cabinet Global Insight.

Sur un mois, les prix n’ont baissé que de 0,5% (soit un ralentissement par rapport aux mois précédents) et neuf agglomérations ont affiché une hausse.

De son côté, le bureau de surveillance fédéral de l’immobilier américain (OFHEO) a révélé une baisse de 1,4% des prix au deuxième trimestre par rapport au premier, après -1,7% au trimestre précédent.

“On observe un contraste saisissant entre les régions qui ont connu le plus gros boom de la construction — Californie, Nevada, Arizona et Floride– et les autres Etats, où les prix baissent plus modérément, voire augmentent”, a affirmé le chef économiste de l’OFHEO, Patrick Lawler.

Enfin, les ventes de logements neufs sont reparties à la hausse en juillet, progressant de 2,4% par rapport à juin, et les stocks ont affiché leur plus forte baisse en 45 ans, ce qui pourrait amorcer la pompe d’une résorption des logements sur le marché et permettre une stabilisation à terme.

Mais là aussi, les analystes relativisent ces bonnes nouvelles.

Un rebond des prix de l’immobilier est “crucial” pour remettre les marchés financiers et l’ensemble de l’économie à flot, mais “l’immobilier n’est pas encore tiré d’affaire”, notent les analystes d’economy.com.

Les saisies de logements continuent d’augmenter et cela contribue à engorger le marché, soulignent-ils.

Et s’il est vrai que la baisse des prix de l’immobilier ralentit, compte-tenu du durcissement du marché du crédit, “il est encore trop tôt pour dire qu’on a atteint le niveau le plus bas”, souligne M. Gault.

Aubaines immobilière en Floride

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a bulle immobilière se dégonfle toujours aux États-Unis, de sorte que l’on trouve des maisons de moins en moins chères dans les endroits ensoleillés comme la Floride, l’Arizona, le Nevada et la Californie. Depuis leur sommet d’il y a quelques années, les prix de l’immobilier ont chuté de 40 % dans ces États américains.

Désireux d’acheter ?Vous feriez mieux d’attendre, lit-on dans MoneySense. Les prix pourraient baisser encore jusqu’en 2011.Mais pour ceux qui ne peuvent attendre, voici quelques conseils. Calculez les taxes. Certains États, la Floride en particulier, taxent les non-résidents de manière abusive. Louez avant d’acheter pour vous assurer d’aimer l’endroit. Achetez petit, pour réduire votre risque et être présent sur le marché lors de la reprise de l’immobilier, et enfin, n’hésitez pas à faire une offre inférieure au prix demandé.