Acheter pour louer en Floride

Richard Néron, courtier Remax à Boucherville depuis 33 ans, vient de profiter de la baisse spectaculaire des prix de l’immobilier en Floride pour y acquérir deux maisons.

Une pour lui. Une pour louer.

M. Néron spécule sur la remontée éventuelle des valeurs immobilières en Floride qui surviendra forcémenent, estime- t-il, avec la retraite des baby-boomers du Nord des États-Unis.

«Moi, c’est un pari que je fais», dit-il.

Mais il reconnaît que ce n’est pas si simple. Plusieurs condos ou maisons à vendre ont besoin de rénovations majeures.

«Quand la salle de bains est à refaire, qu’il faut enlever le tapis partout et tout redécorer, 100 000 $ c’est vite dépensé», dit-il.

De plus, gérer un entrepreneur à distance quand on habite encore au Québec, ce n’est pas évident, dit-il.

«Quand je suis arrivé en Floride en décembre, raconte-t-il, les travaux dans mes deux maisons étaient encore en chantier alors qu’ils devaient être terminés.”»

Richard Néron connaît évidemment l’immobilier comme le fond de sa poche, contrairement à la plupart des snowbirds. Il sait comment négocier, il sait comment louer et il n’a pas besoin d’emprunter pour acheter là-bas.

Cela fait toute la différence entre son cas et celui de Matthieu Hamel.

Selon M. Néron, les revenus de location couvriront les frais d’exploitation de sa propriété à louer jusqu’au jour où il décidera de revendre avec profit.

Richard Néron conseille aux investisseurs intéressés à ne pas hésiter à faire des offres agressives. Parfois, il faut des mois avant d’obtenir une réponse.

M. Néron conseille aussi d’aller visiter les gens à qui on pense louer sa maison en Floride et de leur faire signer le contrat de location à leur domicile. Cela peut en dire long sur le locataire..

Le Journal de Montréal

Les reventes de maisons aux ÉU augmentent de 3,1 % en juillet à 5 millions

(CEP News) - Les reventes de maisons sont montées de plus qu’attendu à 5 millions d’unités en juillet, un gain de 3,1 % au cours du mois, suivant les données révisées pour juin de 4,85 millions. Avec ce gain, l’indice a rebondi a sont plus haut niveau en cinq mois, malgré que l’étendue au cours des 11 derniers mois demeure relativement étroite, selon la National Association of Realtors (NAR).

Les économistes s’attendaient à des données pour juin à seulement 4,91 millions.

Les inventaires totaux de maisons ont atteint un haut record de 11,2 mois pour juillet, en hausse de stocks pour 11 mois en juin.

Lawrence Yun, économiste en chef pour la NAR, dit que les prix des maisons dans certaines régions ont peut-être atteint le fond du baril. « Les ventes se sont rattrapées de manière significative dans plusieurs marchés de Floride et de Californie. Les prix des habitations ont généralement suivi les tendances de ventes après quelques mois de pause », dit-il.

« Tout de même, les inventaires demeurent hauts dans plusieurs parties du pays et auront besoin de temps pour pleinement absorber. Nous nous attendons à des conditions plus équilibrées en 2009 et un retour éventuel aux patterns normaux d’appréciation à long terme. »

Depuis juillet 2007, les reventes de maisons se sont déclinées de 13,2 %.

Les ventes d’unités unifamiliales ont augmenté de 3,1 % à 4,39 millions, en baisse du 4,26 millions du mois précédent.

La médiane nationale pour les prix de reventes est tombée à 212 400 $ en juillet, en baisse des données de juin de 215 100 $ et marquant une chute de 7,1 % au rythme annuel.

Selon Freddie Mac, le taux moyen national pour une hypothèque fixe de 30 ans est monté à 6,43 % en juillet de 6,32 % en juin; le taux était de 6,70 % en juillet 2007.

Sur une base régionale, les reventes de maisons sont montées dans trois des quatre régions. Les ventes dans l’Ouest ont sauté de 9,7 % en juillet, tandis que les ventes dans le Nord-Est sont montées de 5,9 % au rythme annuel à 900 000 et les ventes au Midwest ont augmenté de 0,9 % au rythme annuel à 1,12 million. Dans le Sud, les reventes de maison ont glissé de 0,5 % au rythme annuel, à 1,85 millions.

Richard Gaylord, président de la NAR, dit que le forfait récent de stimuli sur l’habitation va peut-être « propulsé une tendance de vente soutenue au cours des prochains mois. »

Les reventes de maisons, qui incluent les habitations unifamiliales, les maisons en rangée, les condos et les co-ops, sont basées sur les clôtures de transaction. Ceci diffère des données du Census Bureau des ÉU sur les ventes de nouvelles maisons unifamiliales, qui se basent sur les contrats ou les acceptations de dépôt.

Par Patrick McGee, pmcgee@economicnews.ca, édité par Nancy Girgis, ngirgis@economicnews.ca, traduit par Dominique Blain

États-Unis : l’immobilier s’effondre de 16%

L’indice Case-Shiller sur les prix des logements aux États-Unis révèle une baisse de 15,8% entre mai 2007 et mai 2008.

Les prix ont chuté d’encore 1% au mois de mai portant l’indice à un niveau de 15,8% inférieur à celui de l’année passée dans les vingt principales villes des États-Unis.

L’indice Case-Schiller, compilé par Standard & Poors, indique aussi que des baisses de prix de plus de 20% ont été enregistrées dans sept des vingt grandes villes.

Les baisses les plus marquées ont touché l’immobilier en Californie et en Floride. Des villes telles que New York, Chicago ou Boston ont connu des baisses inférieures à 10%.

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Acheter en Floride est assurément une bonne affaire

La crise des hypothèques à risque et les taxes élevées forcent plusieurs propriétaires de Floride à vendre et les acheteurs canadiens peuvent faire de très bonnes affaires avec la force combinée du huard et la faiblesse du billet vert.

Selon l’agent immobilier Norm Lebel d’Hollywood en Floride, les maisons à vendre sont très nombreuses et les prix en baisse. «Plusieurs propriétaires doivent vendre et les prix ont grandement baissés. Il y a 15 mois, j’ai vendu une maison 232 000$, je viens d’en vendre une presque pareille pour 138 000$», affirme M. Lebel.

Le marché floridien est actuellement en mutation. Alors que la valeur des maisons a pratiquement quadruplée depuis 10 ans et les taxes doublées en quatre ans, la tendance est maintenant à la baisse estime Norm Lebel. Les taxes sont en baisse et le prix des maisons aussi, mais le meilleur est à venir croit M. Lebel qui affirme que le marché n’a pas encore atteint son creux.

La Floride, Eldorado des snowbirds québécois

Des condos de 200 000$, maintenant à 140 000$
Avec un dollar canadien fort et un marché immobilier en crise, la Floride redevient l’Eldorado pour les snowbirds québécois intéressés à acheter des condos à rabais, a constaté Le Journal de Montréal lors d’un reportage réalisé sous les palmiers.

« C’est un bon moment pour acheter », affirme Norm Lebel, agent Remax dans le secteur Hallendale-Hollywood.

Il fait valoir que le prix des condos a chuté de 30 % en moins de deux ans dans le sud de la Floride, en raison de la crise des prêts à risque et de l’éclatement de la bulle immobilière.

Au cours de la même période, le dollar canadien s’est apprécié de 30 %, pour atteindre la parité avec le dollar américain.

« Ce sont deux éléments qui favorisent les acheteurs québécois en Floride », souligne-t-il.

Janique Allard, qui fait de l’immobilier avec son mari, Norm Lebel, passe plus de temps au téléphone « avec des clients potentiels québécois » depuis que le dollar canadien vole à la même altitude que le billet vert américain.

« Certains se disent prêts à venir en Floride pour faire une offre d’achat », dit-elle.

Ce n’est pas un hasard si le marché floridien est favorable aux acheteurs, constate l’agent immobilier.

« Pour 20 condos à vendre, il n’y a qu’un seul acheteur . Ceux qui veulent vendre leur condo n’ont d’autre choix que de baisser leur prix », explique-t-elle.

Peu d’acheteurs

Pauline Grenier-Carrier, agent immobilier chez Coldwell Banker, dit travailler très fort, entre autres dans les secteurs de Sunny Isle et Hollywood. « Il y a beaucoup d’inventaires, mais peu d’acheteurs », dit-elle.

Le ralentissement du marché a eu un impact sur ses ventes. Elle a une cinquantaine de condos invendus. « Ceux qui vendent sont ceux qui acceptent de baisser leur prix », concède-t-elle.

Ventes de condos en chute libre

Les ventes de condos sont d’ailleurs en chute libre. Depuis le début de l’année, dans les comtés de Broward, Dade et West Palm Beach, il s’est vendu 46 306 condos, contre 80 328 pour toute l’année 2006.

Les prix ont suivi une courbe similaire. Un condo qui avait une valeur marchande de 200 000 $, il y a deux ans à peine, se revend maintenant sous les 140 000 $.

Les vendeurs sont, pour un fort pourcentage, des Américains vieillissants qui supportent de plus en plus difficilement le fardeau des taxes et des assurances.

Il y a aussi des snowbirds québécois parmi les vendeurs qui veulent passer leur hiver dans des condos qu’ils vont louer cinq ou six mois par année. Dennis Lussier, agent immobilier qui vend dans West Palm Beach et Boca Raton, constate que des condos, il y en a sans doute plus d’un millier à vendre dans son secteur.

« Je ne m’attends pas à un retour à l’équilibre avant de 12 à 24 mois », analyse-t-il.

Pour lui, comme pour d’autres, le creux de la vague ne serait pas atteint et les prix des condos pourraient encore baisser.

Yvon Laprade
Le Journal de Montréal

Les touristes européens déferlent sur la Floride et dépensent sans compter

MIAMI (AFP) — Frappée par la crise immobilière, la morosité économique et les ouragans à répétition, la Floride connaît aujourd’hui une “maladie” bienvenue: la fièvre acheteuse des touristes européens qui déferlent sur ses plages et dépensent, dépensent, dépensent.

Les poches pleines d’euros forts, de plus en plus d’Européens choisissent de passer leurs vacances dans cet Etat ensoleillé du sud-est.

Que ce soit pour déguster des mojitos au sélect South Beach club, nager avec les dauphins dans les Keys ou faire du lèche-vitrine, les touristes du Vieux continent consomment frénétiquement.

“Les gens arrivent ici sans aucun bagage et ils n’achètent pas seulement des vêtements mais les valises pour les rapporter chez eux! Cela vous donne une idée des bonnes affaires à réaliser”, se réjouit Bud Nocera, président de Visit Florida, l’agence de promotion touristique de l’Etat.

Selon Visit Florida, 931.000 touristes étrangers se sont rendus en Floride au premier trimestre, dont la plupart venus d’Europe, soit 2% de plus que l’an dernier à la même période. Cela ne représente pas une augmentation énorme mais quand on sait que le tourisme représente la première ressource de l’Etat, c’est important.

En 2007, certains comtés avaient enregistré un bond de près de 6% de touristes étrangers, accompagné d’une augmentation, également, du nombre de touristes américains.

Les touristes allemands, français ou autres profitent du taux de change pour tout acheter, des “jeans” aux jets, s’exclame M. Nocera.

“Cette année, nous dépensons, nous ne comptons pas,” plaisante Lars Binckebanck, un Allemand qui vient aux Etats-Unis tous les ans avec sa famille. Cet été, il a loué un camping-car et s’est donné pour mission de visiter au moins la moitié des dix meilleures plages de Floride.

“Nous sommes allés à Disney World, nous avons acheté des souvenirs, nous avons acheté un appareil-photo,” raconte M. Binckebanck en faisant admirer l’appareil qui, assure-t-il, aurait coûté deux fois plus cher en Allemagne.

Alors que les Américains pestent contre l’envolée des prix de l’essence, le touriste allemand trouve même ces derniers raisonnables comparés à l’Europe.

De petits hôtels des Everglades restent ouverts plus longtemps que d’habitude pour accueillir les Européens amateurs de kayak ou d’oiseaux. Et à Miami Scooter, dans la station branchée de South Beach, Donald ‘Top’ Thomas admet ne même pas avoir besoin de faire de la publicité. Français et Italiens font rouler son affaire.

Les tours opérateurs se frottent aussi les mains. Ainsi, Shop America Alliance, offre des “lots” combinant “shopping” dans les centres commerciaux et visites culturelles. Le touriste peut entamer la journée dans un musée et la finir chez Nike ou Banana Republic. D’autres proposent “shopping” et spa.

“Les Français, ce sont les +fashionistas+”, confie la présidente de Shop America Rosemary McCormick.

Mme McCormick souligne que l’afflux des Européens s’est intensifié il y a 18 mois, quand le cours du dollar a commencé à dégringoler.

Ces dollars dépensés par les touristes européens ont été un vrai baume pour la Floride, l’un des Etats les plus touchés par la crise immobilière.

D’ailleurs, les Européens profitent aussi de la chute des prix de l’immobilier et sont de plus en plus nombreux à acheter maisons et appartements en Floride.

“Il y a de très bonnes affaires à réaliser,” assure Bud Nocera. “Et cela devrait continuer.”

Aubaines immobilière en Floride

a bulle immobilière se dégonfle toujours aux États-Unis, de sorte que l’on trouve des maisons de moins en moins chères dans les endroits ensoleillés comme la Floride, l’Arizona, le Nevada et la Californie. Depuis leur sommet d’il y a quelques années, les prix de l’immobilier ont chuté de 40 % dans ces États américains.

Désireux d’acheter ?Vous feriez mieux d’attendre, lit-on dans MoneySense. Les prix pourraient baisser encore jusqu’en 2011.Mais pour ceux qui ne peuvent attendre, voici quelques conseils. Calculez les taxes. Certains États, la Floride en particulier, taxent les non-résidents de manière abusive. Louez avant d’acheter pour vous assurer d’aimer l’endroit. Achetez petit, pour réduire votre risque et être présent sur le marché lors de la reprise de l’immobilier, et enfin, n’hésitez pas à faire une offre inférieure au prix demandé.

Les Français s’installent… en Floride

Les Français sont de plus en plus nombreux à investir aux Etats-Unis, et plus particulièrement en Floride. Phénomène surprenant, mais qui est une conséquence des prix de l’immobilier au plus bas dans l’Etat.

Avec des prix de l’immobilier au plus bas, un euro qui bat des records, une législation américaine souple et l’environnement attractif de Miami : les Français sont de plus en plus nombreux à investir en Floride, au sud des Etats-Unis. Ainsi, si les Français ont été 70.000 à visiter Miami en 2006, ils sont déjà quelque 30.000 à résider en Floride. C’est le cas de Sylvie et Omar, installés à Miami depuis 2003. “Une maison de 170 m2 avec une piscine et jardin à 450.000 dollars, comme celle où nous vivons actuellement dans le quartier de Sherwood, c’est extraordinaire! En France, il n’y a pas d’équivalents”, assure-t-elle.

Une tendance que confirment de nombreux professionnels. Isabelle Andrews est un agent français, qui travaille à Miami depuis huit ans. L’an dernier, la moitié de son chiffre d’affaires a été réalisé grâce aux achats d’Européens. Selon elle, la crise de l’immobilier à Miami ne devrait pas durer plus d’un ou deux ans. Grand atout pour les Français : “Miami n’est pas chère, comparée à toutes les autres villes internationales américaines”, assure l’agent.

Dans le reste des Etats-Unis, la crise de l’immobilier fait rage et pèse sur les prix. Beaucoup d’Américains ne peuvent plus payer leurs crédits hypothécaires et perdent leur maison, saisie par la banque. Sur un an, le nombre de procédures de saisies est en hausse de 48%. Selon une enquête récente de la National Association of Realtors, 18% des agents américains ont conclu au moins une affaire avec des clients étrangers en 2007. Une proportion qui s’élève à 67% en Floride.

Immobilier - De plus en plus de Français vivent sous les palmiers de la Floride

«On est dans un cycle complètement favorable à l’euro et aux investisseurs européens»

Miami, États-Unis — Avec des prix de l’immobilier au plus bas, un euro qui bat des records, une législation américaine souple, et l’environnement attractif de Miami, les Français sont de plus en plus nombreux à investir en Floride.

Les Français ont été 70 000 à visiter Miami en 2006. Ils sont déjà quelque 30 000 à résider en Floride.

Sylvie et Omar Iddou se sont installés à Miami dès 2003 pour investir dans l’immobilier. Omar y rachète des maisons, qu’il rénove et décore avant de les revendre avec une plus-value.

À présent, ils s’apprêtent à investir dans le locatif. Sylvie travaille entre Miami, New York et Paris. Elle considère que le marché immobilier est bien plus intéressant outre-Atlantique.

«Une maison de 170 m2 avec piscine et jardin à 450 000 dollars, comme celle où nous vivons actuellement dans le quartier de Sherwood, c’est extraordinaire! En France, il n’y a pas d’équivalent».

Comme beaucoup d’autres Français, le couple a décidé d’acheter un bien pour le louer. Ils ont en ligne de mire un appartement d’une valeur de 750 000 dollars, à Williams Island, un quartier chic de Miami Beach.

«On est dans un cycle complètement favorable à l’euro et aux investisseurs européens», relève Romain Pigeon, leur agent immobilier, collaborateur de Miami Investment Brokers.

Une tendance que confirment de nombreux professionnels. Isabelle Andrews est un agent français, qui travaille à Miami depuis huit ans. L’an dernier, la moitié de son chiffre d’affaires a été réalisé grâce aux achats d’Européens. Selon elle, la crise de l’immobilier à Miami ne devrait pas durer plus d’un ou deux ans.

«Le mot crise est trop fort. Miami a vu se construire trop d’appartements ces dernières années, mais en ce qui concerne les maisons, le marché connaît plus une correction qu’une crise. On vit un ralentissement naturel. Comme la ville est coincée entre l’Atlantique et le parc naturel des Everglades, les terrains se font rares et leur valeur ne peut pas trop baisser», estime-t-elle.

«Et surtout, Miami n’est pas chère, comparée à toutes les autres villes internationales américaines», assure l’agent.

Dans le reste des États-Unis, la crise de l’immobilier fait rage et pèse sur les prix. Beaucoup d’Américains ne peuvent plus payer leurs crédits hypothécaires et perdent leur maison, saisie par la banque. Sur un an, le nombre de procédures de saisies est en hausse de 48 %.

Les prix de l’immobilier devraient continuer à baisser pendant encore quelque temps. Mais, selon Jonathan Miller, de l’agence de conseil en immobilier new-yorkaise Miller Samuel, «cela n’empêchera pas les acheteurs étrangers de continuer à acheter».

Selon une enquête récente de la National Association of Realtors, 18 % des agents américains ont conclu au moins une affaire avec des clients étrangers en 2007. Cette proportion s’élève à 65 % en Floride.

L’Amérique dans l’œil de l’ouragan immobilier

- En Floride, le phénomène est connu: dans un ouragan, c’est la deuxième vague la plus dévastatrice. Elle emporte ce que la première vague a affaibli. Aujourd’hui, le marché immobilier se situe dans l’œil de l’ouragan, une phase de calme qui précède de fortes turbulences, selon le Barron’s. Le problème des stocks de maisons invendues est en train de passer des mains des constructeurs aux prêteurs. Et ceux-ci sont bien en mal de trouver une solution à leur problème. Plutôt que de vendre à très bas prix immédiatement, ils préfèrent les processus, souvent fortlongs, des enchères qui résultent des saisies. Ce qui se traduit par des prix encore plus bas. Les prêteurs expliquent à Washington et Wall Street qu’ils ont des plans précis pour permettre aux propriétaires de rester dans leurs murs, mais la réalité est très différente. Et l’immobilier commercial commence à souffrir. Il suffit de regarder le nombre de pancartes «For Lease».

Le retour de 100 millions de gens dans la pauvreté

- Le résultat des politiques environnementales se lit dans la hausse des prix des matières premières agricoles. Le biocarburant est en effet au cœur de la hausse des prix de l’alimentation, selon le Wall Street Journal. Ainsi 100 millions de gens retournent dans la pauvreté, éliminant les gains de 7 ans de croissance économique. Les avocats du biocarburant parlent d’une deuxième génération attendue en 2020 qui ne concurrencerait pas la production alimentaire. Mais pouvons-nous attendre 12 ans compte tenu des soulèvements actuels dans les pays pauvre? Il n’est pas surprenant que l’Europe et les Etats-Unis, avocats du biocarburant, disposent de lobbies agricoles très puissants.

Une pharma premier mécène de Reporters sans frontières

- Les dons d’entreprises et de fondations privées apportent plus de 20% des ressources de l’association Reporters sans frontières, révèle Le Figaro.

Sanofi-Aventis est le plus généreux mécène. François Pinault a pour sa part fait son entrée dans les «amis» de RSF. L’organisation dirigée par Robert Ménard, qui a pris la tête de l’opposition aux JO de Pékin, compte aussi sur le soutien de l’Open Society Institute de George Soros, Benetton et du Sigrid Rausing Trust. L’enquête sur le financement de RSF explique aussi que les opérations de mobilisation des médias engloutissent près du cinquième des dépenses. Son budget pour 2007 est estimé à 3,9 millions d’euros.

La crise financière se déplace de New York à Londres

- Les résultats de Citigroup (C), après Wachovia et Merrill Lynch, ont donné aux investisseurs le sentiment que l’Amérique avait enfin pris la crise à bras-le-corps et s’était donné les moyens de la juguler. C’était jusqu’à présent le contraire en Grande-Bretagne, malgré l’accumulation des mauvaises nouvelles. L’immobilier, traditionnel moteur de l’activité, s’essouffle. Près d’une transaction sur trois échoue, faute, pour l’acheteur, de décrocher un crédit. Des banques, comme First Direct ou Cooperative Bank, n’octroient plus de prêts aux nouveaux clients, quand d’autres, comme NatWest, ont sensiblement relevé leurs taux, selon Les Echos. Ce recul des transactions comme des prix pourrait être particulièrement vif à Londres. D’abord, parce que les logements y sont surévalués de 30%. Ensuite, parce que les suppressions d’emplois massives annoncées par les banques de Wall Street ne seront pas sans conséquences outre-Manche.

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